Mais-valias de imóveis: saiba se está isento ou quanto tem de pagar

Neste artigo explicamos o que são as mais-valias geradas pela venda de imóveis, como obter isenção e calcular o imposto a pagar.

O que são as mais-valias de imóveis?

As mais-valias imobiliárias referem-se ao lucro obtido na venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição do imóvel (considerando os gastos com a compra, obras e outras despesas relacionadas). Na prática, isso significa que se vender a sua casa por um valor superior ao que pagou quando a comprou, a diferença representa uma mais-valia.

Por exemplo, se comprou uma casa por 200 mil euros e a vendeu por 250 mil euros, obteve uma mais-valia de 50 mil euros, representando o ganho sobre o investimento inicial​.

O IRS incide sobre a totalidade das mais-valias?

Em regra, apenas 50% das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita a IRS, sendo o valor englobado com os outros rendimentos anuais, o que influencia o escalão de IRS aplicável​.

No entanto, há exceções: se o imóvel beneficiou de apoio estatal não reembolsável para compra ou obras superiores a 30% do valor patrimonial, ou se for vendido antes de decorridos 10 anos desse apoio, a tributação será sobre 100% do valor das mais-valias​.

Pode haver isenção de IRS sobre as mais-valias?

Sim, é possível estar isento de IRS em algumas situações. Por exemplo, se as mais-valias forem reinvestidas na compra de uma nova habitação própria e permanente no prazo de três anos ou usadas para amortizar um crédito habitação (seu ou de um descendente), não há lugar a tributação das mais-valias.

Que despesas podem ser deduzidas às mais-valias?

• Certificado energético.
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT).
• Imposto do Selo (IS).
• Comissão da imobiliária.
• Custos de solicitadoria e escrituras.
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

Como declarar as mais-valias no IRS?

Deve incluir a venda no Anexo G (imóveis adquiridos após janeiro de 1989) ou no Anexo G1 (imóveis anteriores a esta data) na declaração de IRS referente ao ano da venda.

Para mais informações, consulte as diretrizes do Código do IRS e da Autoridade Tributária para aproveitar ao máximo os benefícios fiscais disponíveis​.

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