Garantia de construção nova: o que é, quanto tempo dura e como a acionar
A garantia de construção nova é um direito legal que protege os compradores de imóveis contra defeitos que afetem a estrutura, o funcionamento ou o estado geral da habitação.
Trata-se de uma obrigação do construtor ou promotor, nos termos do artigo 1225.º do Código Civil, bem como do Decreto-Lei n.º 67/2003 (com as alterações introduzidas pelo DL n.º 84/2008) e das diretivas europeias recentemente transpostas para o ordenamento jurídico nacional.
O que cobre a garantia?
A garantia aplica-se a defeitos que comprometam:
- A estabilidade e segurança da estrutura do edifício (fundações, paredes, cobertura);
- As instalações técnicas (eletricidade, canalizações, ventilação);
- Os elementos incorporados com caráter de permanência (portas, janelas, loiças sanitárias, revestimentos);
- Os acabamentos, quando prejudiquem o uso normal da habitação.
A partir de 1 de janeiro de 2022, os prazos legais passaram a ser:
- 10 anos para defeitos estruturais;
- 5 anos para defeitos funcionais relevantes;
- 1 ano para defeitos de acabamento.
Estes prazos contam-se a partir da data de entrega da obra ao proprietário, e não da data da escritura.
Como deve o comprador proceder perante defeitos?
Caso detete um defeito, o comprador deve comunicá-lo ao vendedor ou ao construtor, de forma escrita e comprovada (preferencialmente por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico com confirmação de leitura).
A comunicação deve conter:
- Identificação do imóvel;
- Descrição técnica e objetiva do defeito;
- Data da deteção;
- Registo fotográfico ou outra prova documental;
- Pedido de reparação ao abrigo da garantia legal.
O defeito deve ser comunicado no prazo de um ano após a sua deteção, desde que o prazo legal da garantia ainda esteja em vigor.
Quais os direitos do comprador?
O comprador tem direito, sem encargos adicionais, a:
- Reparação do defeito;
- Substituição do bem (nos casos aplicáveis);
- Redução proporcional do preço;
- Resolução do contrato de compra e venda, nos termos legais.
As reparações devem ocorrer num prazo razoável, atendendo à natureza e gravidade do defeito.
Caso o construtor ou vendedor não cumpra voluntariamente, o comprador poderá recorrer a meios judiciais (tribunais ou julgados de paz) no prazo de três anos a contar da data da comunicação do defeito.
O que não está coberto?
Ficam fora do âmbito da garantia:
- Danos provocados por uso indevido ou falta de manutenção;
- Alterações realizadas pelo proprietário que afetem a integridade do imóvel;
- Desgaste normal;
- Danos provocados por causas externas, como fenómenos naturais ou acidentes.
Casas usadas também têm garantia?
Sim, desde que a construção tenha menos de 10 anos (prazo contado desde a conclusão da obra). A garantia mantém-se válida mesmo em caso de transmissão do imóvel, sendo um direito legalmente transferido com o bem.
Esta garantia legal de construção nova constitui um mecanismo essencial de proteção dos consumidores no setor imobiliário. Conhecer os prazos, as condições de ativação e os direitos associados é fundamental para assegurar a integridade do investimento e prevenir litígios.
A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação personalizada e não dispensa a consulta de entidades oficiais e legais para uma decisão informada.